Повышение ключевой ставки до 21%, как и ожидалось, спровоцировало тревожную рефлексию практически во всех секторах экономики. Но больше всего опасений вызвало завершение государственной программы льготной ипотеки «Господдержка-2020» с 1 июля 2024 г., а также обновление условий получения семейной ипотеки с 10 июля 2024 г. Эксперты опасаются, что изменения в условиях выдачи ипотечных кредитов и завершение популярных ипотечных программ неизбежно приведут к тому, что приобрести собственное жильё на текущих условиях станет невозможным для большей части россиян.
Фокус внимания на эту ситуацию обоснован: проблема с жильём всегда была первоочередной в России. А тут ещё Росстат подлил масла в огонь, заявив о том, что финансов для удовлетворения нужд в полном обьёме не хватает более, чем 95% россиян (и это самый высокий отрицательный показатель за последние 20 лет). Согласно данным профильных агентств 62% граждан в принципе не видят ближайших перспектив в приобретении собственного жилья. Размылись и потускнели потенциальные возможности и у компаний-застройщиков: во многом в силу того, что специфика этого блока строительного сектора экономики «заточена» исключительно на возведение жилых массивов, она напрямую зависит от уровня спроса на жильё и не располагает возможностью диверсификации ресурсов.
Сценарий последствий затяжного поднятия ключевой ставки Центробанком для девелоперов с учётом текущей ситуации был в общем-то предсказуем. В прежние годы дома возводились застройщиками с известным азартом во многом за счёт банковских займов, где значительную часть долга составляли кредиты с плавающей ставкой. Чем выше ставка — тем больше платишь по кредитам. Однако с отменой программы льготной ипотеки из-за повышения стоимости квадратных метров продажи недвижимости закономерно упали.
Стоить предположить, что застройщики какое-то время особо не паниковали, успокоенные заверениями Центробанка в том, что, несмотря на отмену льготной программы, рост ключевой ставки и инфляции обязательно снизятся, а спрос на жильё вернётся к уровню 2019 г. Ожидалось, что портфель ипотечных кредитов войдёт в привычные 8–13% (против 29,4% в 2023 г.) к 2025 г. А для снижения эмоционального накала среди потенциальных покупателей квартир председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина уверенно отрапортовала о том, что «девелоперы в последние годы показали, что способны быстро адаптироваться к меняющимся условиям», а также успели «накопить хорошую подушку безопасности».
Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», в беседе с «Автор i» сказал:
За предыдущие «тучные» годы застройщики накопили запас прочности. Полагаем, его хватит на 2025–2026 годы. Такой вывод можно сделать, оценив текущее соотношение доли проданных квартир к общему объёму строительства. Показатель распроданности жилья (отслеживает госкорпорация ДОМ.РФ и анализирует ЦБ) к III кварталу, по оценкам регулятора, сохранялся в целом по стране на высоком уровне в 75,2%. Иными словами, 3 из 4 квадратных метров в объектах завершённого строительства девелоперы уже продали. В своём обзоре ЦБ отметил, что спрос потребителей сместился в «котлован» (начальный этап строительства многоквартирного дома. — Прим. ред.). Здесь задел по продажам ипотечной недвижимости составил 33%, а в проектах с открытыми продажами — до 42,4%. Данные фактически говорят о том, что застройщики на ближайшие пару лет создали себе «подушку безопасности», чтобы пройти трудные времена, которые действительно начались.
Так как же на самом деле?
Каким бы густым ни был финансовый подшёрсток российских застройщиков, поводы для обоснованного беспокойства всё же имеются. Вызывает тревогу факт продажи в конце октября 2024 г. российским миллиардером, девелопером Годом Ниссановым акций крупнейшей компании-застройщика ПАО ГК «Самолёт», которыми он владел. Эти эмиссионные бумаги ещё в декабре 2023 г. считались наиболее котируемыми, однако за полгода упали в цене более, чем на 50%. Как сообщается, главный акционер «Самолёта» Михаил Кенин также в поисках покупателей на свою 30%-ую долю акций. В целом «Самолёт» ушёл в минус на 1,4 млрд рублей, и это при условии, что компания имела в своём активе большое количество инфраструктурных госпроектов и, очевидно, неограниченный кредит. Однако в условиях завершения программ льготной ипотеки и под тяжестью ключевой ставки и этому «Самолёту» пришлось впасть в глубокое пике.
Возникает закономерный вопрос: если столь крупные игроки рынка недвижимости начали поспешно покидать свой большой корабль, то рядовым пешкам жилищного бизнеса самое время прыгать в спасательные шлюпки (пока не поздно), так как затяжной виток роста ставки будет только генерировать дальнейшие убытки, а не способствовать улучшению ситуации на рынке российского девелопмента.
В качестве временного обезболивающего профильные аналитики предлагают отечественным девелоперам несколько вариантов лечебно-оздоровительных мероприятий. К примеру, распродажу земельных участков под застройку. Но кому будут нужны эти гектары, если на них не будет смысла что-либо возводить? В таком случае они становятся так называемыми обременёнными активами.
Альтернативный вариант — распродавать готовые квартиры по бросовым ценам. Однако это скорее продлит агонию, чем остановит её: отечественный девелопмент — самый закредитованный сектор экономики в сфере строительства, и обогнать растущие банковские проценты после рухнувших до 70% прибылей в текущей ситуации вряд ли получится. Сами банки, неся колоссальные потери, вряд ли будут проявлять сострадание к заёмщикам, так как застройщики до сего дня нарочито «плескались» в непомерных прибылях, создавая банкирам конкуренцию в тщеславии.
В свою очередь, грамотно продать бизнес или начать демпинговать стоимостью жилья сегодня очень сложно. Можно было бы предложить различные программы рассрочек, но велики риски потери заработка у приобретателей. Стоит ли застраивать приобретённые земельные участки домами с крошечными квартирами-студиями, где можно помыть посуду не вставая с постели? Эти «комодные» проекты вряд ли способны покрыть даже незначительные строительные вложения, и если какой-нибудь из предложенных вариантов всё же поможет удержаться на плаву, то это только временно оттянет т. н. отрицательное всплытие.
Согласно экспертным прогнозам, озвученным «Выберу.ру» редакции «Автор i», на ближайшие три года в условиях жёсткой денежно-кредитной политики Центробанка ситуация на рынке ипотеки и недвижимости скорее будет ухудшаться. Если до осени 2024 г. приобретателям ипотечных квартир продавалось до 90% новостроек, то брать квартиру под 26% и выше сегодня станет недосягаемой задачей для людей со средним уровнем доходов. Те же, кто всё-таки потянет ипотеку под баснословные проценты (не забываем, что ещё и не всем будет одобрен такой кредит), в итоге смогут приобрести одну квартиру себе, а пять подарит своему ипотечному банку.
Учитывая прогнозируемый подъём рыночных ипотечных ставок до 25%, простейшие вычисления на ипотечном калькуляторе демонстрируют убийственные цифры: переплата за однокомнатную квартиру в столичных новостройках за 15 млн рублей за 30 лет составит более чем 70 млн. За эти деньги можно приобрести около 400 туров в Таиланд на двоих на 10 дней. То есть припеваючи жить у моря в отеле примерно 11 лет.
Подобный финансовый расклад ставит под сомнение дальнейшее существование рынка коммерческой недвижимости как такового. По крайней мере в таком виде, в котором он существует сейчас.
Однако не все российские аналитики поддерживают столь апокалиптический сценарий.
Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI, в беседе с «Автор i» заявил:
Рынок первичной недвижимости неоднократно проходил периоды высокой инфляции. Ключевой вопрос для рынка — это динамика доходов населения. Если зарплаты растут соразмерно инфляции, а стоимость недвижимости «абсорбирует» накопленную инфляцию, как это исторически происходило, то рынок будет находиться в балансе. Покупатели со временем адаптируются к высокой инфляции и ставкам. Однако эти процессы, как правило, проходят несинхронно. В начальные периоды снижается спрос и вслед за ним рыночное предложение. Впоследствии происходит адаптация и формирование т. н. отложенного спроса, который в итоге выходит на рынок. Это возникает на фоне «сжавшегося» предложения, и, как результат, складывается дисбаланс спроса и предложения, что становится мощным фактором следующего цикла роста цен на недвижимость.
Как бы то ни было, но подавляющее большинство профильных специалистов рассматривают дальнейшее существование рынка жилья в объёмах, соответствующих потребностям и возможностям населения, только при условии обязательного снижения ключевой ставки. Но этот сценарий Эльвира Набиуллина пока не рассматривает, так как, по её словам, она «не видит признаков охлаждения инфляции». Это значит, что стоит ожидать очередного повышения ключевой ставки рефинансирования (до 23% в конце текущего года и до 25% в 2025 г.), несмотря на «демарши» со стороны персон отечественного истеблишмента, например, главы «Ростеха» Сергея Чемезова. Последний начал открытую полемику с Набиулиной, критикуя её вариант «спасения Отечества» повышением ключевой ставки.
Понятно, что «рывок» России к уровню ключевой ставки, который аналогичен показателю таких «лидеров» экономического развития, как Мозамбик, Либерия и Пакистан, не придаёт уверенности в долгосрочных перспективах. Взять хотя тот факт, что за сентябрь 2024 г. россияне задолжали за ипотеку более 80 млрд рублей — это самый высокий уровень просрочки с конца 1990-х гг., а выдача потребительских кредитов банками упала до уровня 2022 г. Эти цифры явно диссонируют с заявлением главы Минсельхоза Оксаны Лут о том, что у россиян «слишком высокие зарплаты». Правда она заявила об этом в контексте дефицита сливочного масла в магазинах, с полок которых, как можно расценить слова Лут, этот продукт покупатели сметают от того, что деньги жгут карманы. Всё как раз наоборот, люди «выносят» сливочное масло из российских супермаркетов, причём, буквально выносят (т. е. воруют его), так как не могут позволить себе его купить из-за повышения цены на 25,7% (в целом наценка на сливочное масло торговыми сетями превышает 70%).
Текущее состояние российского девелопмента в условиях реализации высокой ключевой ставки можно было бы признать настоящим ледниковым периодом, в ходе которого происходят процессы вымирания одних видов «флоры и фауны» и адаптация других к условиям ухудшения климата (в данном случае — ипотечного). Будет происходить некий эволюционный процесс, сопровождающийся либо окончательным отмиранием финансово уязвимых и чересчур амбициозных строительных компаний либо их консолидацией в противовес монополистам рынка. Сегодня приоритет будет отдаваться жилым массивам с дешёвыми квадратными метрами и малогабаритными квартирами. Темпы строительства снизятся до минимума, возможно вернутся к формату «под заказ» с учётом аналитических данных по району предполагаемой застройки (социальная, демографическая, инфраструктурная составляющие).
Но главным фактором, влияющим на «сворачивание» темпов строительного бизнеса, как можно сделать вывод из официальной статистики Росстата, становятся шокирующие показатели депопуляции — естественной убыли населения: превышение числа умерших над числом родившихся в 2024 г. составило более 320 тыс. человек (против 270 тыс. в 2023 г.). И какого-либо всплеска рождаемости сегодня ожидать не приходится. Как заявил президент РФ, для достижения стабильного прироста сейчас в российской семье «недостаточно иметь двух детей» (нужны как минимум трое), да и рожать «желательно пораньше». Вот только возможно ли осуществить столь амбициозные по современным меркам задачи в условиях невозможности приобрести жильё для проживания этих самых будущих поколений? Расти «вширь» современным семьям, а именно, среднему классу, составляющему подавляющее число жителей РФ, предлагается в однокомнатных и малогабаритных квартирах, и это ещё при условии, что эту скромную недвижимость они будут иметь возможность приобрести, а банк одобрит им кредит. Вот и получается, что только и остаётся, что ютиться вместе с родителями, бабушками и дедушками: по три-четыре поколения в одной «пещере». Самое время вспомнить родоплеменной уклад своих предков.
Добавить комментарий